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渋谷区は、国道246が通る南部と甲州街道が通る北部に大きくは二分される区。 渋谷や恵比寿といった都内有数の商業地や表参道といったファッションの街が広がっており、日本の若者文化を支えてきた街です。 渋谷駅周辺は、東急、西部などの百貨店、ファッション専門店、カフェなど商業施設が密集しています。センター街、道玄坂、パルコなどの定番スポットが多くあります。有名ブティックや美容室などが集まる表参道・原宿、表参道に次ぐファッションタウンである代官山、恵比寿には、サッポロビール工場跡地に建てられた巨大複合商業施設の恵比寿ガーデンプレイスがあります。
シービーアールイー(株)の調査による、2011年12月期のグレードAビルの空室率は5.1%と、前期(同年9月期)から0.5ポイント上昇した。その要因としては、1棟の大型ビルが空室を残したまま竣工したことが挙げられる。
東京のグレードAビル市場は、今年約16.3万坪の大量供給が予定されており、上半期にその8割近くを占める約12.9万坪の供給が集中する。こうした中、依然一部のビルでは賃料を下げてテナントを獲得する動きが見られ、グレードAビルの平均想定成約賃料は、対前期比1.2%低下と、若干弱含んでいる。ただし、グレードAビルが「BCPを意識した耐震性能に優れたビルへの移転」や、「業容・人員拡大に伴う拡張移転」等のオフィス移転需要を大きく吸収しており、新規需要は引き続き、高水準を維持するものと考えられる。
一方、グレードA以外のビルでは、依然移転動機の大半を占める「コスト削減」を反映し、周辺相場と比較して割安感のある賃料設定をしているビルや、長期間のフリーレントの付与等、企業の移転を喚起する提案ができるビルにニーズが集中している。同一エリア内でも、引き合いの多いビルと少ないビルの差が顕著に表れている。
予断を許さない欧州金融危機や円高等の景気の先行き不安は、オフィス移転や拡張等の新たな企業行動を慎重にさせやすく、しばらくは借り手優位の市場が続くと予測される。しかし、復興需要の本格化等、景気の押し上げとなる材料も出始めており、今後の経済の見通しがはっきりするにつれ、企業の移転ニーズは一気に顕在化するものと思われる。そのため、中長期にわたってマーケットを注視し、移転を検討し続けた企業にとっては、今はまたとないチャンスと言えるのではないだろうか。
一方、オーナー側は、大型新築ビルへ移転した後の二次空室等、新築以外の優良物件の出現により、テナント獲得競争はより厳しくなると予想される。テナントのビルに対する要求は一層強くなるため、既存の空室を消化するだけでなく、入居テナントの流出を防ぐためには、賃貸条件の緩和のみならず、リニューアルの実施やテナントサービスの向上等、ハード、ソフト両面の競争力を高めていく必要があると思われる。
17,000円~40,000円
13,000円~20,000円
15,000円~23,000円
10,000円~17,000円
12,000円~17,000円
10,000円~13,000円
10,000円~14,000円
上昇
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