港区の賃貸オフィス・貸事務所

東京都の賃貸マーケット動向
2012年第1四半期

2012年前半に大量供給

シービーアールイー(株)の調査による、2011年12月期のグレードAビルの空室率は5.1％と、前期（同年9月期）から0.5ポイント上昇した。その要因としては、1棟の大型ビルが空室を残したまま竣工したことが挙げられる。

東京のグレードAビル市場は、今年約16.3万坪の大量供給が予定されており、上半期にその8割近くを占める約12.9万坪の供給が集中する。こうした中、依然一部のビルでは賃料を下げてテナントを獲得する動きが見られ、グレードAビルの平均想定成約賃料は、対前期比1.2％低下と、若干弱含んでいる。ただし、グレードAビルが「BCPを意識した耐震性能に優れたビルへの移転」や、「業容・人員拡大に伴う拡張移転」等のオフィス移転需要を大きく吸収しており、新規需要は引き続き、高水準を維持するものと考えられる。

一方、グレードA以外のビルでは、依然移転動機の大半を占める「コスト削減」を反映し、周辺相場と比較して割安感のある賃料設定をしているビルや、長期間のフリーレントの付与等、企業の移転を喚起する提案ができるビルにニーズが集中している。同一エリア内でも、引き合いの多いビルと少ないビルの差が顕著に表れている。

借り手優位続く

予断を許さない欧州金融危機や円高等の景気の先行き不安は、オフィス移転や拡張等の新たな企業行動を慎重にさせやすく、しばらくは借り手優位の市場が続くと予測される。しかし、復興需要の本格化等、景気の押し上げとなる材料も出始めており、今後の経済の見通しがはっきりするにつれ、企業の移転ニーズは一気に顕在化するものと思われる。そのため、中長期にわたってマーケットを注視し、移転を検討し続けた企業にとっては、今はまたとないチャンスと言えるのではないだろうか。

一方、オーナー側は、大型新築ビルへ移転した後の二次空室等、新築以外の優良物件の出現により、テナント獲得競争はより厳しくなると予想される。テナントのビルに対する要求は一層強くなるため、既存の空室を消化するだけでなく、入居テナントの流出を防ぐためには、賃貸条件の緩和のみならず、リニューアルの実施やテナントサービスの向上等、ハード、ソフト両面の競争力を高めていく必要があると思われる。

相場表

エリア	賃料 （共益費込み）	需給の動向	空室率推移
主要3区大規模ビル	坪あたり 17,000円～40,000円	新築・築浅物件は値頃感もあり順調に空室を消化している一方、築年数の 経過している物件は条件面でメリットが出せないと苦戦。
主要3区中小規模ビル	坪あたり 13,000円～20,000円	ロケーションの良い新築・築浅物件は、周辺部からの立地改善ニーズも取 り込み比較的好調。
周辺7区大規模ビル	坪あたり 15,000円～23,000円	空室が長期化していた一部のビルでは大幅な賃料調整も見られ、順調に空 室消化するビルも出始めている。
周辺7区中小規模ビル	坪あたり 10,000円～17,000円	大型ビルへの移転による二次空室が多く発生し、ビル間の競争が激化。割 安感のある条件を提示できないビルは苦戦している。
23区内大規模ビル	坪あたり 12,000円～17,000円	中心部の賃料下落に伴い、空室が長期化しているビルが目立つ。空室消化にはより一層の賃料調整が必要。
23区内中小規模ビル	坪あたり 10,000円～13,000円	駅前立地など、特性がない物件は条件の調整を行っても苦戦している。
立川	坪あたり 10,000円～14,000円	空室消化は一進一退の状況が続いている。同一ゾーン内での移転が中心で あり、全体的に空室率はほぼ横ばいである。

空室率推移凡例

上昇

やや上昇

横ばい

やや低下

低下